Hypotheek aanpassen voor 1 april!

Er geldt voor bestaande hypotheken een overgangsperiode tot 1 april 2013. Daarna zijn de nieuwe regels van kracht. De bedoeling van deze aanpassingen is om ervoor te zorgen dat mensen aan het einde van de hypotheek deze ook kunnen aflossen. De belangrijkste wijzigingen vindt u hieronder terug.

Heeft u nu een hypotheek waarop u weinig of zelfs helemaal niets aflost? Of heeft u een hypotheek met een beleggingsproduct en vallen de resultaten tegen? Of heeft u een pensioentekort? Dan kunt u tot 1 april 2013 nog een fiscaalvriendelijke regeling te treffen.

Een nieuwe of bestaande hypotheek: Waar moet u rekening mee houden?
1. Starters
U heeft in 2012 geen hypotheek of hypotheek gehad. U koopt na 1 januari 2013 een woning. Dan bent u verplicht om een 100% annuïtaire hypotheek nemen. U mag ook een lineaire hypotheek kiezen (zie 2.), maar dat is voor een starter meestal duurder. Een andere hypotheekvorm (bv. banksparen) is voor u als starter niet meer mogelijk. Een annuïtaire hypotheek houdt in dat u maandelijks zowel rente betaalt als een stukje van uw hypotheek aflost. Aan het einde van de looptijd is uw hypotheek dan helemaal terugbetaald. Omdat u elke maand aflost wordt de totale hypotheek steeds lager, waardoor u steeds minder rente betaalt. Dit betekent dat uw renteaftrek ook lager wordt. Hoewel u bruto elke maand hetzelfde blijft betalen, stijgen uw netto maandlasten omdat u minder renteaftrek heeft.

2. Bestaande hypotheek verhogen
U heeft een hypotheek en u wilt deze in 2013 verhogen. Voor het bedrag van de verhoging geldt dat u een annuïtaire of lineaire hypotheek moet afsluiten. Een lineaire hypotheek is bijna gelijk aan de annuïtaire hypotheek (zie 1.) Het enige verschil is dat zowel het gedeelte rente als het deel aflossing gelijk blijven. Daardoor blijft uw renteaftrek gelijk. Een lineaire hypotheek is in het begin duurder, maar op lange termijn goedkoper. Belangrijk is om in te schatten hoe lang u de lening denkt te hebben.

3. Bestaande hypotheek zonder aanpassingen
U heeft een hypotheek en wilt daarin eigenlijk niets veranderen. Dat kan. Houdt u er wel rekening mee dat de overheid de renteaftrek heeft gewijzigd. Vanaf 1 januari 2014 neemt de renteaftrek elk jaar met 0,5% af, 28 jaar lang. Heeft u nu recht op 52% renteaftrek, dan is dat uiteindelijk over 28 jaar gedaald naar een maximale aftrek van 38%.

4. U verkoopt uw oude huis en koopt een nieuw huis
Koopt u een duurdere woning dan uw huidige woning, dan behoudt u uw aflossingsvrije hypotheek zonder verplichte fiscale aflossingsschema volgens het oude regime. Voor al het meerdere dat u leent, geldt de nieuwe fiscale aflossingsverplichting.

Wat mag u maximaal lenen?
Totaal mag de bank u 105% van de koopsom aan hypotheek geven. Dit is 103% voor de koopsom en de kosten koper + 2% voor de overdrachtsbelasting.

Restschuld na verkoop oude woning
Heeft u bij verkoop van u uw woning te maken met een restschuld, dan kunt u 10 jaar lang de rente die u over de restschuld betaalt aftrekken. Wel moet uw inkomen voldoende zijn om zowel het totaalbedrag van de nieuwe hypotheek (tot maximaal 105%) én de restschuld te financieren.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
Voor starters gaat de NHG omlaag van € 320.000 naar € 290.000. Heeft u nu al een NHG-hypotheek, dan kunt u deze ongewijzigd meenemen naar een volgende eigen woning, ook als die hoger is dan € 290.000.

Echtscheiding en de hypotheek
Wij treden vaak als adviseur op bij echtscheidingen en we zien nu al dat alle maatregelen veel effect hebben. Bijvoorbeeld wanneer een van de partners zijn of haar deel van het huis verkoopt aan de ander. Koopt de verkopende partner een nieuw huis, dan mag dat alleen nog met een annuitaïre hypotheek. Hij of zij is daardoor duurder uit dan de ex-partner die het huis heeft gehouden.

Kapitaalverzekering afgesloten vóór 14 september 1999
Heeft u een kapitaalverzekering voor 14 september 1999 afgesloten, de waardeopbouw is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing (box 3-heffing) en het is geen kapitaalverzekering eigen woning (KEW), dan verliest u per 1 april 2013 de vrijstelling van de box3-heffing. U kunt dit voorkomen door voor 1 april 2013 de verzekeraar schriftelijk te verzoeken uw verzekering te bestempelen als een KEW.

Wat is uw eigen situatie en wat kunt u doen?
U kunt tot 1 april aanstaande nog belangrijke aanpassingen doen om op fiscaalvriendelijke wijze uw aflossing veilig te stellen. Praktijk leert dat de meeste mensen te weinig aflossen op de bestaande hypotheek. Men kocht een woning in de tijd dat iedereen er vanuit ging dat de woning wel meer waard zou worden. De economische crisis brengt ons weer met beide benen op de grond. U heeft nu nog de kans om kosten te besparen op de aflossing van uw hypotheek. Neem daarom contact met ons op als u:
• zich herkent in één van de hierboven genoemde situaties en u hierover vragen heeft of advies wilt.
• in het verleden een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten zonder een daaraan gekoppeld spaar- of beleggingsproduct. U kunt voor 1 april nog zo’n spaar- of beleggingsproduct aanschaffen, onder fiscaal gunstige regels. U kunt dit product sluiten met een garantie (eindkapitaal staat vast) of zonder garantie (meer risico met eventueel een hoger of lager gewenst eindkapitaal). Voorwaarde is dat dit product een minimale looptijd heeft van 20 jaar. Dit is meestal gunstiger dan een annuïteitenhypotheek.
• Als u een beleggingshypotheek heeft, maar de resultaten vallen tegen en/of u betaalt er veel voor zonder het gewenste resultaat. U kunt voor 1 april het product wijzigen naar een variant die u meer zekerheid geeft over het uiteindelijke eindkapitaal dat u nodig heeft om – een deel van – uw huis af te kunnen lossen.
• Als u een pensioentekort heeft. U kunt uw pensioen aanvullen, zodat u straks meer geld heeft om uw huis te blijven betalen.
• Als u denkt dat u over een aantal jaren niet genoeg geld heeft om uw huis af te lossen op de datum dat de hypotheek afloopt.

Hoe kunnen wij u helpen?
U heeft nog twee maanden om in actie te komen. Maar de banken hebben al aangegeven dat zij vanaf maart geen aanpassingen volgens het oude fiscale stelsel in behandeling meer kunnen nemen. U heeft dus eigenlijk nog maar één maand de tijd!

Handel daarom snel, zodat wij ook de tijd hebben om dingen voor u uit te zoeken.
U kunt ons bellen of mailen om een afspraak te maken. U kunt aangeven of u een persoonlijke afspraak wilt, of een telefonisch advies. Uiteraard nemen wij in ons advies alles mee (hypotheek, pensioen, gezinssituatie, financiële ruimte om extra te sparen e.d.).

drs. Xavier Crince Le Roy